Quelles stratégies avez-vous mises en œuvre pour tirer profit de votre première transaction dans le secteur immobilier ?
Fatima Kaddour - le 10 Avril 2025
Bonjour à toutes et tous, Je me demandais, pour celles et ceux qui ont déjà investi dans l'immobilier, quels ont été vos premiers pas ? Quels types de biens avez-vous ciblés, et surtout, avec quelles méthodes avez-vous réussi à optimiser votre investissement initial ? Je suis curieuse d'entendre vos expériences et d'apprendre de vos succès, mais aussi de vos erreurs, bien sûr ! Merci d'avance pour vos partages.
Commentaires (16)
Fatima, ton post me rappelle mes débuts... Pas toujours facile de s'y retrouver ! En parlant d'erreurs, j'ai trouvé cette vidéo d'une jeune femme qui raconte comment elle a perdu pas mal d'argent lors de son premier achat. C'est toujours bon de se rappeler que même avec la meilleure volonté du monde, on peut se planter.
https://www.youtube.com/watch?v=mxEN2UQ4xS4[/video] L'expérience des autres, c'est une mine d'or pour éviter les pièges, non ?
C'est clair que l'expérience des autres, ça vaut de l'or. Ceci dit, il faut quand même la filtrer un peu. Une vidéo comme celle-ci, c'est intéressant pour les mises en garde, mais attention à ne pas généraliser son cas. Chaque situation est unique, et ce qui a planté quelqu'un d'autre ne sera pas forcément un problème pour nous. Un bon benchmark, c'est bien, mais faut pas que ça paralyse l'analyse personnelle.
Orchidée a raison, chaque cas est unique... Ceci dit, pour avoir un peu de concret, voici ce que j'ai fait pour ma première acquisition (un petit studio) : j'ai vraiment bossé le financement avant même de visiter quoi que ce soit. Simulation de prêt sous toutes les coutures, comparaison des taux, et surtout, j'ai inclus TOUS les frais (notaire, travaux potentiels, etc.) dans mon calcul. Ça m'a évité les mauvaises surprises. 😅 Et ensuite, j'ai cherché des biens en dessous de mon budget max pour avoir une marge de manœuvre. 💰 C'est une base, mais ça aide bien pour démarrer ! 😉
Zenith32, je suis d'accord avec toi sur l'importance de bien ficeler le financement avant de se lancer. On a vite fait de se laisser emporter par l'enthousiasme et d'oublier des postes de dépenses importants. J'ajouterais qu'il ne faut pas hésiter à négocier les frais d'agence, parfois ils sont un peu gonflés et il y a moyen de gratter quelques euros...
Écho a raison, la négo, c'est comme dans Rocky, faut y aller au mental ! Perso, pour ma première opération (un appart' pour de la loc), j'avais mis en place un système de scoring des biens que je visitais. Un tableau Excel tout simple avec des critères pondérés (emplacement, potentiel de travaux, rendement locatif estimé, etc.). Ca m'a permis de comparer objectivement les différentes options et de pas me laisser influencer par le coup de cœur (qui peut coüter cher!). C'est un peu matheux comme approche, mais ça a bien marché pour moi. Faut juste pas oublier que l'humain, c'est lui qui va vivre dedans, donc faut un peu de feeling aussi quand même! ;)
BricoleurPop, ton approche scoring est intéressante. C'est le genre de méthode que j'affectionne particulièrement, étant donné mon parcours. Je rejoins ton point de vue, il est toujours plus judicieux de ne pas se fier exclusivement à un coup de coeur. Pour apporter un peu de matière, j'avais justement mis en place une étude statistique sur l'impact des émotions dans la décision d'achat immobilier. Il en ressort que les acheteurs qui se laissent influencer uniquement par l'aspect émotionnel ont en moyenne 25% de chances supplémentaires de regretter leur achat dans les deux années suivantes. Ce chiffre est significatif. Par ailleurs, toujours dans cette optique d'objectivation, il faut faire attention à la pondération des critères. Par exemple, une étude menée par l'Observatoire de l'Immobilier montre que les biens avec un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classé F ou G se vendent en moyenne 12% moins cher que des biens similaires avec un DPE classé A ou B. Si on intègre pas ce paramètre avec un poids suffisant dans son scoring, on risque de biaiser l'analyse. Sans compter les coûts futurs liés à la rénovation énergétique qui peuvent grever le budget. Ce que je fais, c'est que j'applique une matrice de décision multicritères, avec des coefficients de pondération basés sur des données objectives (prix du marché, taux d'intérêt, coûts des travaux, etc.) et des simulations de cash-flow sur plusieurs scénarios (optimiste, pessimiste, réaliste). Cela permet d'avoir une vision plus claire et de prendre des décisions plus éclairées. Et pour aller plus loin, je fais aussi une analyse de sensibilité pour identifier les variables qui ont le plus d'impact sur le rendement de l'investissement. Cela permet de mieux anticiper les risques et de se prémunir contre les mauvaises surprises. Par exemple, une variation de 0,5% des taux d'intérêt peut impacter le cash-flow de 5 à 10%, selon le niveau d'endettement. Il faut donc être vigilant et ne pas hésiter à renégocier son prêt si les conditions du marché évoluent.
Orchidée, c'est une approche très pointue, à n'en pas douter. Mais est-ce que cette démarche ultra-analytique n'est pas un peu trop lourde pour un premier investissement ? On risque de passer un temps fou dans les calculs et les analyses au lieu d'aller sur le terrain et de se familiariser avec le marché... Je me demande si l'expérience pratique, le contact avec les agents immobiliers, les visites, ne sont pas aussi formateurs, voire plus, au départ. On peut toujours affiner les méthodes par la suite, non ?
Fatima, je comprends ton point de vue. C'est vrai qu'on peut vite se perdre dans les chiffres et oublier l'aspect humain. D'ailleurs, en parlant de terrain, j'ai visité une expo d'un artiste local ce week-end, ça m'a rappelé l'importance de l'environnement dans lequel on vit... Enfin bref ! Pour revenir à l'immobilier, je pense qu'il faut trouver un juste milieu entre l'analyse et le feeling. Une bonne connaissance du marché est primordiale, mais il ne faut pas négliger l'intuition et le bon sens. Après tout, on parle quand même d'un investissement important et d'un lieu de vie, pas juste d'une ligne dans un tableur !
HomeHarmonie, je suis bien d'accord avec toi. L'intuition, le bon sens, c'est primordial... On a beau avoir tous les chiffres du monde, si on ne se sent pas bien dans un endroit, ça ne marchera pas. Et puis, il y a des choses qui ne se quantifient pas, comme le charme d'un quartier ou la gentillesse des voisins !
Fatima et HomeHarmonie soulèvent un point crucial : le risque de paralysie par l'analyse. C'est une balance délicate, je l'admets. Mon approche peut paraître lourde de prime abord, mais elle est surtout itérative. Je ne me suis pas réveillé un matin en connaissant toutes ces méthodes sur le bout des doigts. L'expérience du terrain est INDISPENSABLE, je suis entièrement d'accord. Mais elle doit être couplée à une analyse rigoureuse pour éviter les biais cognitifs. Par exemple, cette étude de l'Université de Reading a montré que les agents immobiliers ont tendance à surestimer la valeur des biens qu'ils présentent de 5 à 10% en moyenne. Si on se fie uniquement à leur discours, on risque de payer trop cher. Pour un premier investissement, on peut simplifier l'approche, bien sûr. Mais il faut garder en tête quelques indicateurs clés. Par exemple, au lieu de faire une analyse de sensibilité complexe, on peut se concentrer sur le taux d'endettement maximum qu'on est prêt à accepter et sur le cash-flow minimum qu'on souhaite générer. On se fixe des seuils et on s'y tient, peu importe le "coupdecœur". Et pour répondre directement à ta question, Fatima, je pense qu'il est possible d'affiner les méthodes par la suite, mais il est plus facile d'intégrer dès le départ une approche structurée que de désapprendre de mauvaises habitudes. C'est comme apprendre à coder : il est plus facile d'apprendre les bonnes pratiques dès le début que de corriger un code spaghetti par la suite. D'ailleurs, une étude de Zillow a révélé que les acheteurs qui font appel à un professionnel de l'immobilier pour leur première acquisition ont 15% de chances en moins de regretter leur achat dans les cinq années suivantes. C'est un investissement qui peut valoir le coup pour se familiariser avec le marché et éviter les erreurs coûteuses.
Orchidée, je comprends bien ta logique et le souci d'éviter les biais cognitifs, c'est essentiel. Seulement, je me demande si cette approche très cadrée ne risque pas de décourager certains. Pour une première acquisition, la simplicité a aussi son rôle, je pense. Un accompagnement personnalisé me semble plus rassurant qu'une batterie de chiffres pour beaucoup. Mais bon, chacun son style, hein !
Bonsoir tout le monde, Je voulais vous donner un petit retour suite à vos conseils. Finalement, j'ai opté pour une approche mixte. J'ai suivi la recommandation de Zenith32 en bossant mon financement à fond et en me fixant un budget max. Ensuite, j'ai fait comme BricoleurPop, j'ai créé un tableau avec des critères pondérés (plus simple que la matrice d'Orchidée, je l'avoue ! 😅). Et bien, ça a marché ! J'ai visité plusieurs biens et j'ai pu comparer objectivement les avantages et les inconvénients. J'ai même négocié les frais d'agence comme l'a suggéré Écho. J'ai trouvé un petit appartement qui correspondait à mes critères et à mon budget. 🎉 Merci encore pour vos conseils, ils m'ont été très utiles ! C'est rassurant de pouvoir échanger avec des personnes expérimentées. 😊
Ok, si je résume un peu ce qui s'est dit jusqu'ici 🤔 : * Fatima a lancé le sujet sur les stratégies pour un premier achat. * On a parlé de l'importance de l'expérience des autres (vidéo à l'appui 🎬), mais aussi de la nécessité de la filtrer et de pas généraliser. * Plusieurs ont insisté sur le financement et la gestion du budget 💰, sans oublier les frais annexes. * Il y a eu l'idée du scoring des biens pour comparer objectivement les options, avec des critères pondérés. * Orchidée a apporté une approche plus poussée avec des études et des analyses de sensibilité 📊, mais certains se demandent si c'est pas un peu trop pour un début. * On a souligné l'importance de l'intuition et du feeling, et le risque de se laisser paralyser par l'analyse. * Fatima est revenue avec un retour positif après avoir appliqué certains conseils. C'est bien tout ça, on avance ! 😉
Super content que ça ait marché, Fatima! Comme quoi, le mix des genres, c'est souvent la clé! 🤓 Pour celles et ceux qui débutent et qui sont un peu perdus, je rajouterais un truc tout bête, mais qui peut aider : faites le tour des proprios qui vendent en direct (genre sur Le Bon Coin ou des sites spécialisés). Vous verrez direct les prix du marché sans les frais d'agence, et vous pourrez jauger un peu mieux! 💡 C'est un peu comme matter un match de Rocky avant de monter sur le ring, ça met dans l'ambiance! 💪
BricoleurPop, l'idée de regarder les ventes en direct, c'est pas bête du tout pour se faire une idée des prix... Ceci étant, je pense qu'il faut quand même se méfier un peu des annonces de particuliers. On n'a pas toujours toutes les infos, et il peut y avoir des vices cachés qu'on ne détecte pas forcément au premier coup d'œil. Un agent immobilier, même si on le paye, a au moins une obligation de transparence et une certaine expertise. Après, c'est sûr que ça a un coût...
C'est vrai que les annonces de particulier, faut faire gaffe. 👀 Une autre astuce, c'est de checker les sites des notaires. Souvent, ils ont des biens en vente et les infos sont super fiables, vu que c'est eux qui vont faire la transaction. Et puis, parfois, ils ont des mandats exclusifs, donc tu peux trouver des pépites! ✨ C'est un peu moins "Rocky", mais c'est du solide! 💪